借名买房协议的合法性需结合双方真实意思与法律规定，核心是明确权利义务并规避登记风险。
借名买房协议合法需满足双方真实意思表示、内容不违反法律强制性规定，且明确房产实际归属。
1. 若协议明确约定“实际出资人享有房产所有权，名义购房人仅代持”且有完整出资证明：协议的核心条款有效，但房产所有权仍以登记为准，需通过协议约束名义购房人配合过户。
2. 若协议未明确实际所有权归属，仅约定“借用名义购房”：可能被认定为借贷或赠与关系，实际出资人无法主张房产所有权。
3. 若协议涉及规避限购、限贷政策：协议因违反公共利益可能被认定无效，实际出资人需承担房产被没收或无法过户的风险。
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借名买房的处理可能受2点特殊情况影响，以下是具体说明：
1. 名义购房人死亡或离婚：
若名义购房人死亡，其继承人可能主张房产为遗产，要求分割。实际出资人需通过协议和出资证明证明自己是实际所有权人，但若继承人不认可，需通过诉讼解决，增加时间成本。
若名义购房人离婚，其配偶可能主张房产为夫妻共同财产，要求分割。实际出资人需证明购房款未使用夫妻共同财产，且配偶知晓借名事实，否则需承担房产被分割的风险。
2. 房产被查封或抵押：
若名义购房人因债务纠纷导致房产被法院查封，实际出资人需提出执行异议（依据《民事诉讼法》第二百三十四条），但需证明自己是实际所有权人且无过错（如未及时办理过户）。若异议被驳回，实际出资人需通过诉讼确认所有权，但若房产已被拍卖，仅能要求名义购房人赔偿损失。
3. 实际出资人无购房资格：
若实际出资人始终无法取得购房资格（如限购政策持续），协议约定的“过户条件”无法成就，实际出资人需长期依赖名义购房人，面临房产被处分的风险。
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借名买房协议的合法性及风险条款需结合《民法典》《城市房地产管理法》等法律规定分析。
根据《民法典》第二百零九条（原《物权法》第九条）：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 借名买房中，房产登记在名义购房人名下，实际出资人仅能依据协议主张债权，无法直接取得物权。
若协议约定“名义购房人需在满足过户条件时配合办理过户手续”，则符合《民法典》合同编关于委托合同的规定（第九百一十九条），协议的债权效力受法律保护。但需注意，若协议目的是规避限购政策（如实际出资人无购房资格），则可能因违反《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的精神，被认定为无效。
结论：借名买房协议的债权条款合法，但物权归属仍以登记为准，风险条款需围绕“登记过户”“违约责任”设计。
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借名买房中常见的错误操作可能导致协议无效或实际出资人权益受损，以下是3点典型错误：
1. 口头约定代替书面协议：部分实际出资人因信任名义购房人仅达成口头约定，未签订书面协议，若名义购房人否认借名事实，实际出资人无法证明自己的权益。
2. 未明确过户条件和时间：协议未约定“过户条件”（如实际出资人取得购房资格时间），导致名义购房人拖延过户，实际出资人需通过诉讼主张权利，增加时间和经济成本。
3. 允许名义购房人使用房产抵押贷款：部分实际出资人同意名义购房人用房产办理抵押贷款，若名义购房人无法偿还贷款，银行可拍卖房产，实际出资人需承担房产被处置的风险。
若您已出现上述错误操作，建议立即联系律师，采取补救措施（如补充协议、办理抵押登记）。

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